ПОРЯДОК СТВОРЕННЯ ОСББ

ПОРЯДОК СТВОРЕННЯ ОСББ

З 1 липня 2015 року вступив в дію новий Закон України №417-VII від 14.05.2015 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Відповідно до вказаного закону управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

До 1 липня 2016 року співвласники багатоквартирних будинків повинні прийняти рішення про форму управління власним будинком.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю (фізична особа – підприємець або юридична особа, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території) або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку.

ОСББ є юридичною особою за законодавством України, має постійно діюче правління і ревізійну комісію, а найважливіші питання вирішує на загальних зборах співвласників.

Станом на 1 грудня 2015 року в Україні налічується 16 831 таких об’єднань, а це — приблизно 22% від загальної кількості багатоквартирних будинків країни. Це означає, що 1/5 частина власників квартир вирішили не чекати на те, що хтось прийде і доведе до ладу їхні будинки, а взяли контроль у власні руки.

Насправді створити ОСББ доволі легко. Особливо для тих, хто має бажання це зробити. Варто лише дотримуватися певної послідовності дій. Схематично це виглядає таким чином:


СТВОРЕННЯ ІНІЦІАТИВНОЇ ГРУПИ

До складу ініціативної групи має входити щонайменше троє власників квартир чи нежитлових приміщень будинку. При цьому орендарі як квартир, так і нежитлових приміщень членами ініціативної групи бути не можуть.

Ініціативна група повинна опанувати теоретичну базу – вивчити у першу чергу:

Закони України:

  • “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29.11.01 р. № 2866-ІІІ;
  • “Про житлово-комунальні послуги” від 24.06.04 р. № 1869-№;
  • “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19.06.92 р. N8 2482-ХІІ;
  • «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках» від 14.05.2015 №417-VІІ

Постанови Кабінету Міністрів України:

  • “Про затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків” від 24.01.2006 р. №45;
  • “Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і спору та прибудинкових територій” від 12.07.05 р. № 560;
  • “Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення” від 21.07.05 р. №630;
  • “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 11.10.02 р. № 1521 зі змінами згідно постанови КМУ від 22.09.04 р. № 1242.

Накази Держжитлокомунгоспу України:

  • “Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян” від 15.09.92 р. №56;
  • “Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій” від 25.08.05 р. № 76;
  • “Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя” від 27.08.03 р. № 141;
  • “Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд” від 10.09.04 р. № 150.

 Ініціативна група має з’ясувати технічний стан будинку та порахувати його економічні показники

  • реальний технічний стан будинку, його інженерного обладнання, тепло- і водопровідних мереж, стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо);
  • реальний економічний стан будинку. Для цього треба порівняти обсяг платежів, які сплачують мешканці за експлуатаційне обслуговування будинку (що дорівнює сумі загальної площі квартир, помноженої на тариф, визначений органом місцевого самоврядування) з реальною собівартістю обслуговування будинку ЖЕКом. Крім того, слід порівняти платежі, які сплачують мешканці за комунальне обслуговування за тарифами або за показниками будинкових лічильників з реальними витратами. Якщо сальдо буде свідчити, що загальний обсяг платежів мешканців не менше, ніж витрати ЖЕКу, то це дає ініціативній групі підстави переконливо агітувати за створення ОСББ. Якщо – ні, то треба віднайти заходи економії коштів, яких ОСББ значно більше, ніж у ЖЕКу.

Також треба врахувати наявність хронічних боржників за житлово-комунальні послуги. Цей економічний аналіз, усвідомлення головних статей витрат майбутнього ОСББ, дасть змогу ініціативній групі скласти проект кошторису, який, як правило, вимагають мешканці на установчих зборах.

ВИЗНАЧЕННЯ КОЛА ВЛАСНИКІВ ЖИТЛОВИХ ТА НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ У БУДИНКУ

На цьому етапі ініціативна група має зібрати дані про приналежність квартир та нежитлових приміщень, скласти списки співвласників багатоквартирних будинків, обов’язково — знайти або відновити технічну документацію будівлі. Важливо також провести інформаційно-роз’яснювальні роботи серед співвласників про те, як і для чого створюється ОСББ.

СКЛИКАННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ

Скликання проводиться не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення має бути оформлено в письмовій формі.

Законом передбачено 2 способи передання повідомлення співвласнику про установчі збори:

1) вручити «у руки» під розписку

або

2) поштовим відправленням (рекомендованим листом).

Який із цих способів обрати — вирішує сама ініціативна група. На практиці часто комбінують такі способи. Більшість повідомлень вручають особисто, а тим особам, хто має інше місце проживання чи, наприклад, відмовляється ставити підпис про отримання повідомлення — надсилають рекомендованим листом.

Порушення процедурної норми щодо повідомлення всіх співвласників може виявитися підставою для судового оскарження державної реєстрації ОСББ

 Перед тим, як збори відбудуться, ініціативна група має підготувати проект протоколу установчих зборів, список співвласників, бажано також – листок та картки голосування. Крім того, мають бути складені пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії, проект статуту ОСББ, кошторис, визначений час та місце проведення установчих зборів.

 Для прикладу наведемо зразок повідомлення співвласників про проведення установчих зборів.


ПРОВЕДЕННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ

На установчих зборах приймається рішення про створення ОСББ. Учасників слід зареєструвати письмово.

Зупинімося детальніше на тому, як відбувається голосування. Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Пояснімо це на прикладі.

У будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 кв.м. Громадянину П. належить квартира А, її площа — 100 кв.м.

Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень:

100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%.

Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах.

Рекомендуємо заздалегідь, до проведення зборів, здійснити відповідні розрахунки та зафіксувати їх, щоб не довелося гаяти час на зборах. А перед початком зборів варто на прикладах пояснити присутнім принцип підрахунку голосів.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» або «проти»).

Раніше часто виникали ситуації, коли рішення про створення ОСББ під час голосування не набирало достатньої кількості голосів «за» або «проти». На цей випадок новою редакцією Закону № 2866 передбачено окремий механізм — письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Таке опитування може бути проведено протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Водночас, якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Письмове опитування проводиться ініціативною групою. За бажанням у ньому також можуть узяти участь й інші співвласники. Письмове опитування виглядає так: співвласнику пропонують ознайомитись із текстом, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо котрої учаснику опитування пропонується відповісти «за», «проти» або «утримався». Питання про створення ОСББ і затвердження статуту повинно мати чітке й зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, у яких зазначаються: день опитування, П.І.Б. співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення, номер квартири чи нежитлового приміщення, загальна площа квартири чи нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався», особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.

Зрозуміло, що примушувати в процесі проведення письмового опитування співвласників проголосувати «за» або «проти» прийняття відповідного рішення, а також винагороджувати їх за це в будь-якій формі заборонено.

Усі результати опитування фіксуються в протоколі зборів. Голоси, подані в результаті проведення процедури письмового опитування, ураховуються під час прийняття рішення та мають таку саму юридичну силу, як і голоси, подані безпосередньо на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.

ПІДГОТОВКА ПРОЕКТУ СТАТУТУ ОСББ

Одночасно з прийняттям рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують його статут, відтак проект цього документа варто підготувати заздалегідь. Статут у двох примірниках підписуватиме голова установчих зборів або будь-яка інша вповноважена зборами особа, підпис на статуті слід завірити нотаріально.

Статут ОСББ має відповідати вимогам, передбаченим Законом № 2866. Статут є установчим документом ОСББ. Статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики й політики у сфері житлово-комунального господарства.

Нині лишається чинним Типовий статут об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141 із доповненнями згідно із наказом Мінрегіонбуду України №238 від 23.09.2015 «Про внесення змін до Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»

ПІДГОТОВКА УСТАНОВЧИХ ДОКУМЕНТІВ ДО РЕЄСТРАЦІЇ

Ухваливши рішення про створення ОСББ, установчі збори повинні визначитися, кому доручити вчиняти дії з подальшої державної реєстрації ОСББ. Це може бути хтось із числа ініціативної групи, головуючий на зборах, майбутній голова правління тощо.

Моментом, із якого ОСББ уважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами про створення ОСББ, а державна реєстрація об’єднання. Тому державна реєстрація юридичної особи є останнім етапом у процедурі створення ОСББ.

Процедура державної реєстрації ОСББ є аналогічною державній реєстрації юридичних осіб.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців», для проведення державної реєстрації ОСББ як юридичної особи вповноваженій установчими зборами особі необхідно подати державному реєстратору такі документи:

  • заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи;
  • примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Цим документом є протокол установчих зборів;
  • два примірники Статуту ОСББ.

Зауважимо: законодавством не передбачено подання державному реєстратору списку співвласників об’єднання. Окрім того, підтверджувати правовстановлюючими документами наявність права власності на квартири та нежитлові приміщення співвласників під час державної реєстрації ОСББ не вимагається. Відповідальність за достовірність відомостей, наведених у поданих документах, покладається на власників житлових (нежитлових) приміщень і заявника.

Указані документи можуть подаватися державному реєстратору як особисто, так і шляхом їх надсилання поштовим відправленням з описом вкладення.

Державному реєстратору для проведення державної реєстрації забороняється вимагати будь-які додаткові документи.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

© 2020 Млинівська селищна рада об’єднана територіальна громада ·  Адаптація, підтримка: OTG IT Mluniv

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: